Um mercado forte, pujante e com projeções para o futuro. Quem lida com imóveis sabe que o ambiente de negócios do Estado passa por um momento, no mínimo, diferente. Ou seja, está aquecido e recheado de oportunidades. Nesse sentido, a venda da Imobiliária Universal, uma empresa familiar com décadas de fundação, é um movimento importante para o mercado imobiliário.
A, agora, Universal Imobiliária e Urbanismo foi fundada há 50 anos e é referência no setor, com forte presença em loteamentos residenciais. Tem mais de 10 mil compradores de imóveis ativos e loteamentos na Grande Vitória, incluindo projetos em Cariacica, Serra e Viana.
No início deste ano, a Universal foi comprada pela E. Co Empreendimentos. Com o movimento, a empresa prevê investimento de R$ 3,2 bilhões e mira, principalmente, o mercado fora do Espírito Santo.
Para isso, pretende fazer valer a expertise de Didio Neves. O empresário, sócio e CEO da nova Universal, mapeou as áreas disponíveis e com potencial em todo Brasil, ao longo dos mais de 25 anos de experiência no mercado. Nesse sentido, agora, esse conhecimento está à disposição da empresa capixaba que mira voos maiores.
Veja abaixo a entrevista completa com Didio Neves, CEO da Universal:
Como será a condução dessa nova fase da empresa?
Primeiro, a ideia é profissionalizar a empresa. Ela era familiar. Nesse sentido, nós chegamos com uma gestão muito profissional, bastante inovadora, com processos bem definidos e uma visão clara de onde queremos chegar.
Começamos mudando tudo: o que era antes, mudamos acabamento, qualidade, trazendo produtos diferentes e com mais qualidade. É uma mudança geral.
Serão R$ 3,2 bilhões de investimento em imóveis até 2026. Como se prepararam para esse crescimento?
É bastante investimento e estamos preparados para esse crescimento. Quando nos unimos, eu, Eduardo Codeço e Bruno Colodetti, e compramos a Universal, tínhamos a noção de que era uma empresa grande. Porém não sabíamos o tamanho real.
Quando entramos e vimos os números, pensamos: Opa, espera aí, é egoísmo nosso deixá-la só aqui no estado.
Continuamos empreendendo no Espírito Santo, a maioria dos nossos empreendimentos ainda é aqui. E com meu conhecimento em nível nacional, que venho trabalhando desde 2009, trouxe todo o meu land bank – estoque estratégico de terrenos – para dentro da Universal.
A Universal é conhecida por loteamentos para as classes C, D e E. Vocês continuam com esse alvo?
Nossos empreendimentos serão vistos de forma que as pessoas vão desejar morar ali. Quando digo que o cliente vai desejar nosso empreendimento, falo que vamos aplicar qualidade, produtos diferenciados, um novo urbanismo, bairros planejados e inteligentes.
Viemos com a mudança de produto e trazemos conosco toda a capacidade de construção do Eduardo Codeço, nosso sócio, um craque. A empresa dele, a E. Co, é verticalizada, o que significa que tem indústria de asfalto, fábricas de pavi-s bem como toda a estrutura para entregar empreendimentos rápido, com qualidade e eficiência. Ou seja, isso é diferente do que se aplica no mercado.
Como vocês se juntaram? Como foi o processo?
O Bruno Colodetti é advogado da Universal. Ele acompanhou todo o processo de venda para outro grupo e nesse momento ele teve um estalo. Já havia vários interessados na aquisição. E o Bruno pensou: “Espera aí, eu posso fazer isso, eu consigo, Só preciso juntar as pessoas”. Foi quando ele me ligou. Eu respondi: Vamos fazer essa aquisição, me interessa.
Então, é basicamente uma pessoa que já conhecia a empresa por dentro, uma pessoa que tem um land bank no Brasil inteiro e uma pessoa especializada no processo
Exatamente. O Bruno foi muito inteligente nas escolhas, e aí me incluo nelas. Porque ele pensou: cada um na sua área. Eu sou conhecido nacionalmente como o cara que mais apresenta áreas para as grandes empresas no país, com o maior volume de negócios no Brasil. Ele me chamou e juntos fomos ao Eduardo.
Estamos falando de quantas áreas no Brasil?
Tenho 53 empreendimentos no Brasil. Todos residenciais.
Este é o momento para uma empresa capixaba expandir suas fronteiras?
Eu vejo com bons olhos. Porque, como eu falei, seria muito egoísmo nosso mantê-la só aqui. E com todo esse volume financeiro de aporte…
Temos que passar barreiras de localização e ir para outros estados, como já fomos, já estamos. O crescimento será muito representativo, atingindo o mercado nacional.
As incertezas do país não assustam?
Não, porque todo mundo precisa de terreno. O construtor precisa, aquela família mais simples precisa para construir a casa. Do mesmo modo, a gente fica meio que blindado porque é interessante a forma como vendemos e facilitamos a aquisição.
Enfrentamos essas dificuldades do mercado econômico, porém vendemos com correção apenas pela poupança, com parcelamento em 200 meses. Essa facilidade que propomos para o mercado é fabulosa.
Por exemplo, lançamos agora, dia 5, 292 lotes em Cariacica. Vendemos praticamente tudo no lançamento pela facilidade de pagamento e as condições que vamos dar ao cliente, com preços mais acessíveis.
Qual é o objetivo com a saída do ES? É um crescimento orgânico ou impulsionado?
A gente até fala de um crescimento orgânico, no entanto ele é, na verdade, impulsionado. Isso porque o desejo dos três sócios se alinhou bastante e decidimos fazer aportes para atingir esse mercado.
Tendo meu land bank em mãos, com conhecimento sobre os proprietários de terra, as melhores áreas do Brasil, posso escolher. Então, estrategicamente, estamos escolhendo as melhores áreas.
Como você organiza empreendimentos de imóveis assim pelo Brasil?
Eu comecei em 2009, prospectando áreas para uma grande empresa. Essa empresa me contratou, contratou minha equipe, e comecei a desenvolver esse trabalho em nível nacional. Fiz um investimento de R$ 3,9 milhões para prospectar áreas no Brasil. Mapeei o Brasil inteiro. Não só mapeei o Brasil, mas também identifiquei os proprietários das terras, onde a cidade parava, as divisas da cidade. Fui além: levantei o mercado inteiro daquelas cidades.
Estive em todas as cidades acima de 200 mil habitantes com minha equipe. Preparei e ensinei minha equipe, porque já vinha do mercado imobiliário desde 1989. Fui a principal imobiliária do Estado e tinha 218 corretores. Nessa época, também prospectava áreas para negociar com as grandes construtoras do mercado.
Apresentei áreas para todas as grandes e fiz uma negociação que chamamos de permuta física ou financeira. Isso em nível nacional me deu uma abrangência e um volume gigantesco de negócios, de oportunidades.
O que significa ter todo esse conhecimento?
Quando prospectamos uma área de interesse, ou ela chega através de outro profissional, mapeamos não só a cidade, mas também a pujança da região, do mercado, etc. Vemos se há poder aquisitivo ali, qual a característica.
Vou dar um exemplo de um empreendimento que faremos, com um volume de VGV (valor geral de vendas) de R$ 1,7 bilhão, um bairro planejado. Nesse sentido, analisamos: como está a cidade? Tem demanda para esse produto? Cabe no município? Qual a qualidade do empreendimento que vou aplicar? O investimento que vou fazer? O retorno que terei? Qual o resultado que vou proporcionar? Assim, começamos a criar o conceito, a ideia, o estudo, a viabilidade bem como a enxergar essa área como um potencial para desenvolver.
Como você vê o ES em relação a potenciais para imóveis?
Serra é um grande acontecimento para imóveis, um espetáculo. O crescimento, o volume de moradores… O município sempre terá terra, porque cresce e as divisas são as áreas que me interessam. Aí pensamos: Qual é o bairro que está ali? Que tipo de produto posso conceber naquele terreno? Tenho produtos para qualquer tipo de terreno: econômico, A, B, C.
Quando falo de Serra, não vai parar. Tenho três áreas contratadas. Daqui a pouco terei cinco. Faço esses lançamentos, vendo 100% ou 70% dos imóveis, lanço outro. Vou fazer carteiras de recebíveis, isso me interessa muito.
Aracruz, por exemplo, tem três, quatro loteadoras. É uma cidade pequena, 120 mil habitantes, mas com potencial gigantesco, com tudo o que está acontecendo lá. Aracruz é uma cidade de interesse.
Linhares, que espetáculo, Linhares! O que lançar em Linhares vende. Cachoeiro, o que lançar de imóveis, vende. Não tem essa dificuldade de venda nessas cidades. Colatina, que é uma área que contratamos belíssima, vamos lançar e tenho certeza do resultado de venda.
O momento dos imóveis é um reflexo da economia do ES ou é independente?
Eu vejo que sempre está alinhado. O mercado de imóveis é pujante, é de certa forma impulsionador e gera muito emprego. O mercado de imóveis faz a economia girar.
Ele é responsável por um grande volume da economia do Estado, do Brasil, do mundo, sempre foi. O mercado imobiliário sempre foi pujante e impulsionador.
Quais são as áreas que mais se relacionam com esse aquecimento do mercado de imóveis?
Quando falamos do petróleo, a riqueza, o dinheiro que o governo recebe em royalties e vai aplicar em infraestrutura, tudo isso contribui com o mercado de imóveis. Do mesmo modo, quando vamos para importação, exportação, logística. Tudo é impulsionador, tudo faz com que nosso mercado seja pujante e isso impulsiona diretamente o mercado imobiliário.
Quando indústrias se instalam, distribuidoras ou outros negócios chega também a necessidade de moradia, de desenvolvimento de áreas. Tudo depende de disponibilidade de terrenos. Tudo começa num lote.
Vocês têm planos de investir em condomínios logísticos?
O Eduardo (Codeço), por exemplo, já adquiriu uma área de dois milhões e duzentos mil metros quadrados em Aracruz. Vai ser um espetáculo o desenvolvimento dessa área como parque de logística. A melhor área, a cinco quilômetros do porto. O projeto está belíssimo, vai ser bastante impactante.
E acabei de fechar uma área em Viana que também tem uma parte logística. Vamos fazer um investimento em imóveis de logística sim, apesar de a Universal ser mais voltada para o residencial. Porém não fechamos os olhos para a logística, não. Isso me encanta.
Vivemos um momento de preços de imóveis altos. Você acha que isso deve continuar?
O mercado imobiliário do Espírito Santo sempre esteve aquém do mercado nacional, e os preços eram muito baixos. Ele só está se posicionando, só está agora atingindo aquilo que é merecido. O metro quadrado em Vitória, por exemplo, é o mais caro entre as capitais do país. E por que isso acontece? Falta de área, não tem mais área.
Tenho pouca oferta e uma demanda incrível. Ou seja o mercado quer, precisa de uma qualidade de moradia e não tem mais. O que é ofertado é disputado. Nesse sentido o preço sobe, é natural. E Vitória, merecidamente, está adquirindo a posição que merece.
Você acha que as cidades estão preparadas para fornecer infraestrutura para quem vai morar em um loteamento?
Muitas não. E quem faz é o loteador, é o urbanizador, que somos nós. Muitas vezes a gente entra como loteador e urbanizador, que é diferente pela lei. Como urbanizador, vou desenvolver a área e fazer o investimento que ela necessita e que está na lei.
É importante ressaltar que é impossível uma loteadora deixar alguma coisa para o órgão público. Tem que chegar com esgoto com qualidade, pensar no entorno, pensar em mobilidade urbana. E se não tem água, esgoto, energia chegando, tenho que levar, tenho que entregar com tudo isso.
Como está o ES em relação a outros estados?
O Brasil é muito difícil. Algumas experiências que tenho nos Estados Unidos, tudo é muito mais fácil. Eles cobram mais, também exigem mais e são fortes mesmo. As normas são mais rígidas. Porém é bem definido e isso é muito bom.
Estamos sendo muito bem recebidos, principalmente no Espírito Santo. A Universal é uma empresa muito conhecida e temos uma relação com o mercado muito bonita. Sabem que temos seriedade bem como comprometimento com aquilo que fazemos.
Como você vê o momento institucional do ES?
Estamos muito bem posicionados no Brasil. Quando se olham os números de crescimento do Espírito Santo, qualidade de moradia, como é Vitória, cidade mais desejada, o PIB, a renda per capita da capital, é um espetáculo.
O Espírito Santo não é enxergado pelos grandes centros. Olham a gente pelo nosso tamanho de limite de terra, mas não olham a grandeza que é o Estado.
Como esse momento é favorável aos negócios?
Está muito favorável, porque os donos da terra estão animados com o crescimento das cidades. Nesse sentido, ficam mais acessíveis a empreender, a enxergar a área deles como um potencial loteamento, como uma área a ser desenvolvida.
Quando se fala de uma cidade e de um estado que está em crescimento, todo mundo se anima e pensa: Opa, vamos lá, vamos fazer uma parceria, uma sociedade, vou entregar minha área a você e você potencializa a minha área. Ou seja, o mercado fica bem acessível.
Onde você quer chegar com a Universal?
O que penso com a Universal é muito além de fazer lote. É claro que o ponto, o foco do meu tomador, do meu cliente é o lote. Porém para nós, a Universal é muito além da entrega de um lote. É dar uma experiência para o cliente.
O que nos norteia é propósito. De entregar um produto de qualidade, da concepção ao urbanismo. Ou seja, é isso que vai nos mover. Somos impulsionados no servir, no trazer o melhor para o outro. Nós três, os três sócios, temos o mesmo pensamento de trazer qualidade.
Tem terra suficiente no Brasil para a Universal?
Tem muita terra no Brasil. A Universal é uma empresa que vai dar gosto de ver o crescimento, que vai crescer com compromisso, com equidade e sempre enxergando o outro. Vai dar orgulho aos capixabas.
