Que o Estado vive um momento de valorização imobiliária e aquecimento de mercado não é novidade para ninguém. Além de empreendimentos prontos, como casas e apartamentos, do mesmo modo é o mercado de loteamentos. Segundo empresas de mercado como a CBL, lotes chegam a uma valorização média acima de 20% ao ano no Espírito Santo.
O mercado de imóveis é um reflexo do momento econômico. E não apenas para empreendimentos voltados para moradia. Nesse sentido, como um berço de atividades de logística, o Estado tem demanda por novos condomínios logísticos, que demandam espaço e localizações estratégicas.
O sócio e diretor da CBL Lotes, Marcos Batista, acredita que o mercado capixaba é “pulsante e crescente”. Há oportunidades de investimento em diversas áreas e as alternativas são sólidas e rentáveis. E ele fala com a experiência que tem com uma empresa consolidada no mercado.
A CBL tem 17 anos de fundação e atua em 10 municípios do Estado. Nesse tempo, já lançou 26 empreendimentos, dos quais 18 já foram entregues. São bairros planejados inteiros. Atualmente a empresa está em Aracruz, Linhares, Nova Venécia, Colatina, Serra, Praia Grande, Vila Velha, Cariacica, Viana e Cachoeiro.
Veja abaixo a entrevista com Marcos Batista:
Quanto de investimento a CBL já fez em todos esses empreendimentos?
São números muito significativos só quando falamos, por exemplo, de investimento em qualidade de vida e urbanização. Falamos de esgotamento sanitário, rede de água, infraestrutura básica — para ter qualidade de vida, as cidades precisam disso.
A CBL já fez 33 elevatórias de esgoto e 12 estações de tratamento de esgoto nesses 17 anos. Isso só para atender seus empreendimentos. Do mesmo modo, acabamos atendendo também municípios, bairros vizinhos. Nesse sentido, às vezes o bairro ao lado não tem estação de tratamento, porém pelo loteamento, ele é beneficiado.
Já colocamos 3 mil postes em nossos loteamentos. Isso é utilidade pública. Do mesmo modo entregamos os empreendimentos assim. São 127 mil metros quadrados de rede de esgoto e mais de 120 mil metros quadrados de rede de água potável. É um investimento incalculável quando você pensa na qualidade de vida gerada.
Em pavimentação, já entregamos entre 180 a 200 quilômetros de ruas. É uma extensão do município. Temos um número significativo quando falamos de qualidade de vida e de investimento nas cidades.
Qual é a diferença entre o mercado de apartamentos e casas e o de loteamentos?
O loteamento dá continuidade à cidade. Essas áreas que vão virando loteamentos estão em volta das cidades. A diferença grande é que você investe na expansão. O mercado vertical está dentro da cidade, tem seu público e sua demanda.
Os loteamentos geram o futuro, o progresso. Dão uma oportunidade de crescimento maior.
Você compra um lote em uma área que era rural e virou urbana com o parcelamento de solo. Depois, vêm a farmácia, o supermercado, e aquilo vira um bairro. A valorização é muito alta.
O loteamento gera emprego, comércio, novos bairros. O vertical cresce em número de pessoas, mas o loteamento expande a cidade fisicamente.
Como identificar uma boa oportunidade de loteamento?
Nós temos um setor estratégico na CBL, de novos negócios, que mapeou praticamente todo o Espírito Santo. Identificamos cidades com vetores de crescimento, que recebem mais investimentos, e fazemos pesquisas de mercado para entender, por exemplo, onde há muita gente vivendo de aluguel e poucos lançamentos recentes.
Onde estão hoje as melhores oportunidades no ES?
O Espírito Santo é um estado cheio de oportunidades. Tem municípios que se destacam. Aracruz, por exemplo, com porto e rota de crescimento. Linhares é outro vetor forte ao Norte. Cachoeiro é a maior cidade do Sul.
Na Grande Vitória, Vila Velha tem recebido muitos investimentos. Vitória não tem mais área para lotear. Os municípios com espaço são Vila Velha, Cariacica e Viana. Guarapari também teve investimentos pesados, com novos bairros e tipos de loteamentos – abertos e fechados.
Então, além do bom momento do Estado, os principais destaques são Aracruz, Linhares, Guarapari, Viana, Cariacica e Cachoeiro.
Com esse boom logístico que o ES vive, vocês pensam em entrar nesse mercado?
Não, a CBL é muito focada. Somos uma loteadora. Temos 17 anos, nascemos para isso. Já pensamos em sair um pouco disso, mas não. Queremos ser os melhores, fazer bem feito.
Trabalhamos com loteamentos abertos e, agora, estamos entrando em loteamentos fechados. Condomínios murados, com segurança – tipo o modelo Alphaville. Porém nós entregamos a estrutura, não a casa. O cliente escolhe o modelo e constrói. Nosso foco é loteamento.
Como você vê o ambiente de negócios no ES?
Pulsante, crescente. O Espírito Santo é um estado maravilhoso: tem boa administração, clima, mar, montanha. A administração estadual e os municípios estão bem estruturados.
Vemos muitas novas empresas chegando, polos de moradia crescendo. Em Vitória, a quantidade de prédios verticais subiu muito. Acreditamos que é um momento virtuoso. Por isso, a CBL projeta para os próximos cinco anos um crescimento muito forte.
Tem números sobre essa projeção?
Nossa meta é fazer nos próximos cinco anos o que fizemos em 17. Em 17 anos, lançamos R$ 1,7 bilhão em VGV (valor geral de vendas, soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário). Queremos lançar R$ 2,4 bilhões em imóveis até 2029.
O que faz você acreditar que esse número é possível?
Justamente pelo crescimento das cidades. Aracruz, por exemplo, tem muito potencial ainda. Viana mudou muito nos últimos 5, 10 anos. O Estado está recebendo muitos investimentos. E os municípios ainda têm uma demanda reprimida de moradia.
Vocês têm esses dados mapeados?
O índice de densidade do Espírito Santo ainda mostra muita gente vivendo de aluguel. A pandemia também influenciou: as pessoas passaram a valorizar mais o espaço, e isso impulsionou os loteamentos. Por isso criamos o programa Tio do Lote, que resgata a ideia dos nossos pais e avós, que ganhavam dinheiro com terra.
Tem histórias curiosas: gente que trocou um lote por um Chevette, e hoje aquele lote vale ouro. O lote voltou a ser visto como investimento. Ele tem boa rentabilidade, segurança e blindagem patrimonial.
Você acha que essa característica do lote como investimento mudou? Ele tem mais liquidez hoje?
Sim, hoje tem mais liquidez. O preço é mais acessível que o de um apartamento. Até o jovem investidor está olhando para isso.
Antigamente, nossos pais compravam pensando em deixar para os filhos. Hoje, isso está voltando. O lote não desvaloriza, tudo que chega em volta valoriza. Tem manutenção baixa, segurança. Com a expansão das cidades, volta a visão do investimento em lote.
Como o poder de compra do capixaba interfere no negócio de vocês?
Temos pesquisas que mostram aumento na renda média do capixaba, por causa da chegada de novas empresas e indústrias. Isso dá a ele condições de investir em um lote, mesmo já morando em outro local. Isso acontece em todos os bairros da cidade.
As novas indústrias elevaram o poder de compra do capixaba, e ele passou a ver o investimento como algo sério, parte de seu planejamento financeiro.
Começar com condomínios fechados tem relação com renda per capita mais alta? Como vocês chegaram a essa decisão?
Passa por isso, passa pelo desejo de segurança. Passa por alguém que quer morar num bairro que ofereça para ele um clube, que ele tenha algumas entregas além da infraestrutura, como uma piscina, uma quadra, mais qualidade de vida.
Nós percebemos que há uma demanda de pessoas que, além de ter o poder de compra, agora estão colocando alguns pontos mais importantes nessa decisão de ter o investimento ou a moradia. Segurança, por exemplo. E nesse sentido, o que esse bairro oferece. Então, percebemos que agora está na hora de a CBL entrar nessa área de economia fechada.
Isso significa deixar de atender as classes C, D e E?
Não. Continua. Continua o nosso land bank. Por quê? Porque ainda é uma área crescente, muito forte. Nós temos demanda reprimida nessa área. Em todos os municípios, eu tenho demanda, tanto na classe A como na classe D, na classe C, na classe B. Moradia é um problema sério no Brasil.
Ou seja, se você parar para pensar, algumas décadas atrás, as cidades — principalmente no interior — eram verdadeiros acampamentos. Sem infraestrutura, sem organização, com trânsito caótico. Nós estamos organizando a cidade de um tempo para cá.
A CBL, quando nasceu há 17 anos, uma das missões era gerar qualidade de vida. Era fazer a expansão da cidade e gerar qualidade de vida para as pessoas.
Quem é o cliente da CBL hoje?
Nós temos dois clientes. Temos o morador, o cara que compra para construir, e isso é muito verificado nas entregas dos empreendimentos. Tem empreendimento que a gente entrega e já começa a aprovação da prefeitura e a construção de imediato. Ou seja, a pessoa compra realmente para morar — está casando, quer uma casa mais nova, está saindo do aluguel.
E temos o investidor, que quer investir para revender e ter rentabilidade, ou construir e gerar fonte de renda. Então, são vários tipos, várias linhas de investimento. Eu tenho morador e tenho investidor.
Vivemos uma crise fiscal no país, com juros altos. Isso atrapalha os negócios de vocês?
Se nosso financiamento fosse por via bancária ou de outra forma, talvez sim. Porém a CBL tem sua linha direta de financiamento. A pessoa compra hoje de forma muito facilitada e financia em até 10 anos diretamente com a CBL.
A gente consegue dar situações bem flexíveis para o cliente comprar e pagar aquilo que cabe no bolso dele. Nesse sentido, da forma que ele consegue pagar.
Claro, todo empresário se preocupa com a situação do Brasil, a evolução fiscal, principalmente quem tem investimento a longo prazo, como é o nosso caso. O Brasil passa, de tempo em tempo, por grandes crises. A gente aprende a viver com isso.
A CBL tem land bank para lançar empreendimentos pelos próximos 10, 15 anos. A gente está sempre de olho, entendendo qual o caminho, o rumo, como viabilizar o financiamento do empreendimento. Porém não deixamos isso chegar muito ao cliente. O financiamento é direto com a CBL, então o cliente não sofre grandes impactos via banco.
Ele compra o contrato com financiamento de 10 anos e aquilo ali será cumprido. O Brasil pode sofrer crises nesse período, mas o cliente não será afetado.
Quais são os principais empreendimentos hoje?
Estamos com dois grandes empreendimentos em Aracruz, que somam 1.100 lotes — o maior empreendimento já lançado na cidade. Temos também um grande empreendimento em Cachoeiro, numa área muito nobre de expansão, com 600 lotes.
Estamos entrando agora em Guarapari e também em Cariacica. São os dois polos onde estamos com loteamentos a todo vapor.
E o condomínio fechado, onde será?
Vai ser na Grande Vitória.
Qual município?
Ainda não posso dizer, mas lança este ano.
É um condomínio de padrão mais alto?
Isso. Que vai oferecer segurança e todo o lazer de um condomínio fechado.
E o lançamento? Quando acontece?
Vamos lançar até outubro. Estaremos na praça.
Será em Vitória, Vila Velha, Serra…?
Vila Velha. Me chama daqui a três meses e a gente divulga.
Vocês já pensaram em expandir para fora do ES?
Sim. A CBL fez recentemente uma aquisição de 40% de uma empresa do Centro-Oeste, na cidade de Goiânia. É uma loteadora com quem já trabalhamos há mais de 15 anos.
Acreditamos muito na expansão da área de loteamento no Centro-Oeste. Há uma demanda enorme e muitas áreas. A CBL está investindo numa empresa parceira para também trocar conhecimento.
A Terrano trabalha praticamente só com loteamento fechado, então é uma forma de termos benchmarking do que eles estão fazendo.
O que a experiência no ES ensinou à CBL?
Muita resiliência. Nos ensinou a conhecer o interior do Estado, que é riquíssimo. Antes, o olhar era muito voltado para a capital. Quando chegamos em Aracruz, há 17 anos, perguntavam por que começamos lá. Hoje, Aracruz cresceu muito.
Ajudamos no crescimento de várias cidades. Em Aracruz, por exemplo, quase expandimos 10% da população com os empreendimentos entregues. A pandemia nos ensinou muito também — tiramos lições até das dificuldades.
Aprendemos a ser resilientes e a entender que esse investimento gera qualidade de vida.
Como você vê a valorização imobiliária na Grande Vitória?
Ela não vai parar de crescer. As áreas estão sendo ocupadas, restam poucas para empreender. A procura continua. Por exemplo, o Laguna Park, em Vila Velha, lançado há cinco ou seis anos, tinha o metro quadrado em torno de R$ 450 a R$ 500. Hoje, está a R$ 1.000. Então, para quem quer investir, esse é o momento.
A Grande Vitória é uma vitrine para o Brasil. O Espírito Santo está recebendo muitas pessoas de fora. Isso traz riqueza e demanda por bons lugares para viver. A tendência é crescer ainda mais.
Há quem fale em bolha imobiliária. Você acredita nisso?
Não acredito. Porque o crescimento tem sido sustentável. O preço do metro quadrado ficou estagnado por um tempo, e agora teve crescimento. No mercado vertical, é mais rápido, mas no loteamento é mais saudável, porque ainda há áreas para ocupar.
Em Vitória, não tem mais onde construir, por isso o preço mais alto. Se houvesse mais áreas, talvez sim. porém todos os imóveis estão sendo vendidos. Então, pode haver ajustes, mas não é uma bolha como nos EUA em 2008.
E o Centro de Vitória? Pode voltar a ser opção?
Claro. O crescimento da cidade vai empurrar para o Centro. Isso está acontecendo em várias cidades do Brasil. Quando acaba a expansão lateral, volta-se para o centro. Acho que isso vai acontecer em Vitória também.
Onde a CBL quer chegar?
A CBL sempre quis ser a maior em lotes. Hoje ela é. Agora, queremos ser a melhor. Queremos entregar qualidade. Nosso objetivo não é mais só lançar em quantidade. Queremos ser reconhecidos como uma empresa que gerou qualidade de vida, crescimento saudável e sustentável.
Queremos reconhecimento da população, dos clientes e dos governantes como uma empresa que gerou progresso para o Espírito Santo.
Somos uma empresa altamente capixaba. Nosso olhar está aqui, mesmo com o investimento no Centro-Oeste. Hoje, queremos nos qualificar cada vez mais e sermos reconhecidos como uma empresa de excelência. Talvez os números não sejam tão importantes quanto a entrega.
